空き家を売る3つの方法｜現況渡し・リフォーム・解体の判断基準

全国の空き家は900万戸超（2023年住宅・土地統計調査）で、総住宅数の13.8%を占めます。相続や転勤で放置された空き家は、管理コストと税金がじわじわ効くため、早めの売却判断が重要。本記事では空き家売却の3つの主要ルートを整理します。

空き家を放置するコスト

• 固定資産税・都市計画税：年10〜50万円（地域・規模次第）
• 建物保険・地震保険：年3〜10万円
• 管理費用（草刈り・見回り）：年5〜20万円
• 老朽化による資産価値の低下
• 「特定空家等」「管理不全空家」指定で住宅用地特例が外れるリスク

選択肢① 現況渡し（古家付き土地として売る）

建物をそのまま残し「古家付き土地」として売り出す方法。建物に価値は付かないことが多いものの、解体費を負担しないため手元に残る金額は必ずしも低くありません。

選択肢② リフォームして売る

水回り・外装・内装を改修して再販価値を高める方法。築年数や立地が良ければ効果的ですが、費用対効果を慎重に判断する必要があります。

選択肢③ 解体して更地として売る

建物を解体して更地にしてから売却する方法。築古で建物価値ゼロ、旧耐震で再建築時にセットバックが必要といったケースで、買主の印象を良くして売りやすくする効果があります。

空き家売却で使える税制優遇

空き家の3,000万円特別控除

相続で取得した「被相続人の居住用家屋等」を一定の条件で売却すると、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度（2027年12月31日まで延長）。要件は以下。

• 1981年5月31日以前建築の家屋
• 相続開始直前まで被相続人が一人暮らしだった
• 耐震改修または更地化して売却
• 売却価格1億円以下
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
• 相続人3人以上の場合は1人2,000万円に縮小（2024年1月以降）

3つの方法を選ぶ判断軸

まとめ

空き家売却は「現況渡し」を基本軸に、築年数・立地・資金状況でリフォーム・解体を検討するのが実務的。放置が最もコストが高いため、早めにAI査定で相場を把握し、選択肢を比較することから始めましょう。