相続した不動産を売却する手順｜登記・税金・特例をまるごと解説

相続で取得した不動産の売却は、通常の売却にはない独特の論点が多く、手続きを間違えると余計な税負担や家族間トラブルの原因になります。本記事では、相続登記・遺産分割・税金・特例まで、相続物件の売却フローを体系的に整理します。

【STEP 1】 まず相続登記を済ませる

被相続人名義のままでは売却できません。2024年4月1日から相続登記は義務化されました。取得を知った日から3年以内に登記を行う必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

登録免許税は不動産の固定資産評価額の0.4%（相続の場合）。司法書士に依頼する場合は5〜10万円程度の報酬が別途。戸籍収集は自分でも可能ですが、被相続人の本籍地が複数回移動していると手間が大きいため、司法書士への一括依頼も選択肢です。

【STEP 2】 遺産分割の合意と名義決定

相続人が複数いる場合、誰が不動産を取得するかの合意が必要です。一般的な方法は以下の4つ。

【STEP 3】 売却手続きを進める

相続登記完了後は、通常の売却手続きと同様。ただし「名義人が複数（共有）」「長期間空き家だった」「維持管理されていない」といったケースが多く、以下の点を意識しておくとスムーズです。

• 残置物の処分（2〜20万円程度、量による）
• ハウスクリーニングまたは解体の判断
• 境界確定測量が未済なら実施（30〜80万円）
• 親族の立会い不要な決済の段取り（全員の印鑑証明書、委任状の準備）
• 遠方にある物件の場合、オンライン内見・現地代行を活用

【STEP 4】 税金と使える特例

譲渡所得税の計算上の注意

相続で取得した不動産の「取得費」は、被相続人が購入した時の価格を引き継ぎます。購入時期・価格が古いほど取得費が小さくなり、譲渡益が大きくなりやすい傾向。売買契約書が紛失している場合は「取得費の5%ルール」を使うことになりますが、これは税額が大きくなりがちなので、できる限り契約書を探しましょう。

相続財産の取得費加算特例

相続開始から3年10ヶ月以内（相続税の申告期限から3年以内）に売却すれば、支払った相続税のうち売却資産に対応する部分を取得費に加算できる制度。譲渡所得税を大きく圧縮できます。相続税を納めている場合は必ず検討すべき特例です。

空き家特例（被相続人の居住用家屋等に係る3,000万円特別控除）

被相続人が1人暮らしだった家を相続し、耐震改修または更地化して売却する場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度。2027年12月31日までの売却が対象。1981年5月31日以前建築の旧耐震基準の家屋も対象に含まれます。

• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
• 売却価格1億円以下
• 被相続人が相続開始直前に一人暮らしだった家屋
• 1981年5月31日以前建築の家屋（耐震改修または除却）
• 相続人が3人以上の場合、1人あたり2,000万円に縮小（2024年1月以降）

家族間トラブルを避けるポイント

まとめ

相続不動産の売却は「相続登記→遺産分割→売却→税金」の4ステップ。最初にAI査定で相場を掴み、相続人全員で「売る／共有で残す／個人で取得」の方針を早めに決めると、手続きも税金もスムーズに運びます。