媒介契約3種類の違いと選び方｜専属専任・専任・一般のメリット比較

不動産会社に売却を依頼する際に結ぶ「媒介契約」には3種類あり、それぞれ複数社依頼の可否や業務報告の頻度などが異なります。選び方次第で売却のスピードや価格が変わるため、自分の物件と状況に合った契約を選びたいところです。

3種類の媒介契約

自己発見取引とは

売主が自分で買主を見つけて直接売買することです。専属専任媒介では禁止されており、親族・知人に売る場合でも媒介業者を通して手数料が発生します。専任媒介・一般媒介では認められています。

専属専任媒介が向いているケース

最も縛りが強い契約形態。1社に完全に任せる代わりに、週1回の報告と早めのレインズ登録が義務付けられ、業者も最も積極的に販売活動を行います。

• 売却を完全にプロに任せたい
• 自分で買主を探すつもりがない
• 信頼できる業者が決まっている
• 頻繁な進捗報告を求めたい

専任媒介が向いているケース（最もバランス型）

依頼先は1社だけの縛りがある一方、自分で買主を見つけた場合は直接取引OK。2週間に1回の報告義務もあり、業者の販売意欲とのバランスが取れています。初めての売却で特に理由がなければ、この契約が最も使われます。

• 1社を信頼して任せたいが、自己発見の可能性も残したい
• 標準的な物件・エリア
• 業者に積極的に動いてもらいたい

一般媒介が向いているケース

複数社に同時依頼できるため、広く買主を募れる一方、業者側の販売意欲が下がりやすく「広告費をかけて売れたら他社に取られるかも」という懸念が生じます。人気物件やエリアでなければ逆効果になることも。

• 人気エリアで複数社が動きやすい
• すでに複数社と関係があり、それぞれの販路を活かしたい
• 業者を1社に絞り込めない
• 物件が強く、どこも積極的に動く見込み

契約期間と更新

専属専任・専任媒介の契約期間は最長3ヶ月と法定されています。一般媒介は法的制限はありませんが、慣行で3ヶ月が多いです。期間満了時に成約に至らない場合、同じ業者で更新するか、別の業者や契約形態に切り替えるかを判断できます。

契約形態別の「囲い込み」リスク

専属専任・専任媒介では、業者に独占的地位が与えられるため、買主も自社で見つけて「両手仲介（売主・買主双方から手数料を取る）」したい動機が強く働きます。その過程で、他社からの買主紹介を意図的に断る「囲い込み」が起きることがあります。対策として、契約前に「レインズ登録証明書の発行」や「他社紹介への対応方針」を確認しましょう。

まとめ

迷ったら「専任媒介」が汎用的でバランス良好。人気エリア・強い物件で自由度も確保したいなら「一般媒介」、完全にお任せしたいなら「専属専任媒介」が選択肢に入ります。3ヶ月で見直しができるので、まずは専任から試す売主が多いです。