住宅ローン残債があっても売却できる？アンダーローン・オーバーローン完全ガイド

住宅ローンが残っている家でも売却は可能ですが、売却価格と残債のバランスによって手順が変わります。本記事では「アンダーローン」「オーバーローン」の違いから、住み替えローン・任意売却といった個別事情への対処まで整理します。

まず押さえる：残債と売却価格の関係

アンダーローンの場合の手順

売却代金で残債を完済できる場合、手続きは比較的シンプル。決済日に売主・買主・司法書士・金融機関の担当者が集まり、以下のステップを同時進行で行います。

• 買主から売主へ残代金の支払い
• 売主から金融機関への一括返済
• 金融機関による抵当権抹消手続きへの同意
• 司法書士による所有権移転登記・抵当権抹消登記の申請
• 鍵・関係書類の引き渡し

金融機関への一括返済手数料（窓口1〜3.3万円、ネット0〜5,500円）と、抵当権抹消の登録免許税（不動産1件1,000円）＋司法書士報酬（1〜2万円）がかかります。

オーバーローンの場合の選択肢

① 自己資金で不足分を補填

最もシンプルで、通常のアンダーローンと同じ手順で進められます。たとえば残債3,500万円、売却見込み3,000万円なら、500万円を現金で用意して完済する形。自己資金に余裕がある場合の第一選択肢です。

② 住み替えローン

新居の購入と同時に、旧居の残債不足分を上乗せして新しいローンを組む方法。新居の担保評価＋α で借りることになり、金利がやや高めに設定されがち。収入・信用情報で厳しめの審査になります。金融機関により商品設計が異なるため比較必須。

• メリット：旧居の売却と新居の購入をスムーズに進められる
• メリット：自己資金がなくても住み替え可能
• デメリット：借入総額が増え、返済負担が重い
• デメリット：審査が通常ローンより厳しい
• デメリット：取扱金融機関が限られる

③ 任意売却

住宅ローンの返済が滞り、自己資金でも補填できない場合の選択肢。金融機関の同意を得て、残債割れでも売却する方法です。競売より高く売れる・手元に一定の引越費用を残せる・信用情報への影響を相対的に抑えられる、といった利点があります。

住宅ローンが残っている場合の税金・諸費用

抵当権抹消登記

住宅ローンを完済しても、抵当権は自動で消えません。司法書士に依頼して抹消登記を行います。売却と同時に決済で行うのが一般的。登録免許税1,000円/件＋司法書士報酬1〜2万円。

売却損（譲渡損失）が出た場合の特例

マイホームの売却で損失が発生し、買い替えを行う場合など一定要件を満たせば、他の所得（給与など）との損益通算と3年間の繰越控除が可能（居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例）。住み替えを伴わない場合もローン残債あり＋譲渡損失＋売却前後での買換えなしの3条件で別の特例が使えます。

売却順序の選び方：売り先行 vs 買い先行

住宅ローン残債が多めのケースでは、売却額の確定する「売り先行」が無難。逆に、残債が少なめ・貯蓄に余裕がある場合は「買い先行」で新居選びを落ち着いて進められます。

まとめ

住宅ローン残債がある家の売却で最初にやることは「残高の確認」と「売却相場の把握」。両者を比べて、アンダーローンかオーバーローンか、どのステップを選ぶかの見通しが立ちます。AI査定で気軽に相場感を掴んでから、金融機関や不動産会社との相談に進むとスムーズです。