初めての不動産売却｜失敗しないための全体フロー・費用・税金まとめ
売却の全体フロー、媒介契約の種類、必要書類、仲介手数料や税金まで。初めて不動産を売却する方が押さえておくべきことを一本にまとめました。
Conone編集部
不動産査定の専門チーム
初めての不動産売却は、覚えるべき手続きや登場人物が多く、どこから手を付けるか悩みがちです。本記事では、一般的な仲介の全体フローを6ステップに分け、媒介契約の選び方・必要書類・かかる費用や税金までを一本にまとめます。通しで読めば、売却活動の全体像が具体的にイメージできます。
売却の全体フロー（約3〜6ヶ月）
STEP 1：相場の把握（1〜2週間）
AI査定・机上査定で自分の物件の目安価格を把握。ここで「いくらで売れそうか」の下地を作ります。
STEP 2：不動産会社の選定と訪問査定（2〜3週間）
複数社（2〜3社）に訪問査定を依頼し、査定額・販売戦略・担当者の相性を比較。
STEP 3：媒介契約の締結（数日）
依頼先を決めて媒介契約を結びます。3種類の契約形態から選択（次項で詳述）。
STEP 4：売却活動と内見対応（1〜3ヶ月）
広告掲載・レインズ登録・内見対応。反響数と価格の見直しをウォッチ。
STEP 5：売買契約（1週間前後）
購入申込書→条件調整→売買契約書締結。手付金の受領。
STEP 6：決済・引き渡し（1〜1.5ヶ月後）
残代金の決済と同時に所有権移転登記・鍵の引き渡し。完了。
媒介契約の3種類と選び方
不動産会社に売却を依頼する契約形態は3種類あります。それぞれ縛りの強さと得られるサポートが異なります。
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 複数社に依頼 | 可 | 不可（1社のみ） | 不可（1社のみ） |
| 自己発見取引 | 可 | 可 | 不可 |
| レインズ登録義務 | なし | 7営業日以内 | 5営業日以内 |
| 業務報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 定めなし（3ヶ月が慣例） | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
| 向いているケース | 人気エリア・短期売却狙い | 標準的、バランス型 | 完全にお任せしたい |
迷ったら「専任媒介」が無難
初めての売却では、売主に定期的な報告が来て、1社が責任を持って動いてくれる「専任媒介」が扱いやすい選択肢です。人気エリアで複数社に販売させたいケースや、友人・知人から直接買い手が付く可能性があるなら「一般媒介」を検討します。
必要書類チェックリスト
- 登記識別情報通知（または登記済証）
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）
- 実印と印鑑証明書（発行後3ヶ月以内）
- 固定資産税・都市計画税納税通知書
- 固定資産評価証明書
- マンションの場合：管理規約・使用細則・総会議事録・修繕積立金の明細
- 一戸建ての場合：建築確認済証・検査済証・建築図面
- 住宅ローン残債がある場合：返済予定表・残高証明書
- 間取り図・設備仕様書（あれば）
- 購入時の売買契約書・重要事項説明書（譲渡所得の計算に必要）
売却にかかる費用
仲介手数料（最大の支出）
宅地建物取引業法で上限が定められています。400万円超の取引では、売買価格×3% + 6万円 + 消費税。たとえば3,000万円で売却した場合、上限は「3,000万円×3% + 6万円 = 96万円」に消費税を加えた105.6万円です。
| 売買価格 | 仲介手数料上限（税込） |
|---|---|
| 1,000万円 | 39.6万円 |
| 2,000万円 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | 105.6万円 |
| 4,000万円 | 138.6万円 |
| 5,000万円 | 171.6万円 |
| 7,000万円 | 237.6万円 |
| 1億円 | 336.6万円 |
その他の諸費用
- 印紙税：売買契約書に貼付。1,000万円超〜5,000万円以下なら1万円（軽減税率適用期間）
- 抵当権抹消登記費用：登録免許税1,000円/筆＋司法書士報酬1〜2万円
- 住宅ローン一括返済手数料：金融機関により1〜5万円
- 測量費（必要な場合）：30〜80万円
- 解体費（更地渡しの場合）：木造100〜150万円/20坪目安
- ハウスクリーニング・リフォーム費用（任意）
売却にかかる税金
譲渡所得税（売却益が出た場合）
譲渡所得＝売却価格 − (取得費＋譲渡費用)。所有期間によって税率が変わります（復興特別所得税込み）。
- 短期譲渡（所有5年以下）：39.63%
- 長期譲渡（所有5年超）：20.315%
- 10年超所有のマイホーム軽減税率：6,000万円以下の部分14.21%
3,000万円特別控除と買換え特例
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できます。これを使うと多くのケースで譲渡所得税がゼロになります。住み替えの場合は「買換え特例」で税金を将来に繰り延べる選択肢も。ただし、両制度は原則併用できないため、シミュレーションが必要です。
住宅ローン控除を使っている住み替えに注意
3,000万円特別控除と住宅ローン控除は、住み替えのタイミングによって併用できない場合があります。売却3年目までの新居購入で住宅ローン控除を受けるなら、特別控除を使わない選択が有利なケースもあるので、税理士や不動産会社に確認しましょう。
よくある失敗と対策
1社だけに査定依頼
相場感が身につかず、査定額の妥当性が判断できません。AI査定＋複数社の訪問査定が基本。
強気すぎる売出価格
反響が鈍く、結果的に値下げを繰り返して相場より安く売れるパターン。初期価格は相場+5%程度が目安。
告知事項を隠す
契約不適合責任を問われ、損害賠償請求や契約解除のリスク。事実は正確に開示する方が結果的に高く売れます。
税金の確認漏れ
3,000万円特別控除の要件漏れや確定申告忘れで、無用な税負担が発生。売却前にシミュレーションを。
まとめ
不動産売却は、全体フローを理解して1ステップずつ進めれば怖いものではありません。最初の一歩は「相場を知ること」。AI査定なら最短1分・完全無料で試せるので、本格的な売却検討の前段階として気軽に活用しましょう。
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