基準地価の読み方｜7月1日時点の地価から自宅の売り時を判断する

毎年9月、都道府県が「基準地価」を公表します。ニュースが伝えるのはたいてい「全国平均で何年連続の上昇」という一行だけですが、自宅を売るかどうか考えている人にとって、その全国平均はほとんど意味を持ちません。同じ年の同じ発表の中で、上昇幅を広げている地域と縮めている地域が同時に存在しているからです。この記事では、基準地価という数字の性質と、そこから自分の物件の状況を読み取る手順を扱います。指標そのものの違いについては別記事で解説しているため、ここでは「今年の数字をどう読むか」に絞ります。

なぜ9月の基準地価が売主にとって重要なのか

地価の代表的な指標には、国土交通省が3月に公表する「地価公示（公示地価）」と、都道府県が9月に公表する「都道府県地価調査（基準地価）」があります。両者の最大の違いは調査時点です。公示地価は1月1日時点、基準地価は7月1日時点の価格を示します。

つまり9月に出る基準地価は、その年に手に入る最も新しい公的な地価データです。金利が動いている局面では、半年の時点差が実際の取引に効いてきます。3月の公示地価は前年末までの取引を反映したもので、その後に金利が上がっていれば、すでに古い数字になっている可能性があります。売却を検討している人にとって、9月の基準地価は「いま自分の地域で何が起きているか」を確認できる年に一度の機会です。

前回（令和7年）の結果をおさらいする

今年の数字を読む前に、直近の発表がどうだったかを押さえておきます。令和7年の都道府県地価調査は全国21,441地点を対象に実施され、9月に公表されました（令和6年能登半島地震の影響で10地点は調査休止）。

地方4市とは札幌市・仙台市・広島市・福岡市を指します。住宅地で変動率がプラスだった都道府県は前年の17から20に増え、マイナスは29から26に減りました。

「全国平均プラス」の内側で起きている3つのこと

全国平均だけを見ると「4年連続の上昇」で終わってしまいますが、内訳を見ると方向の違う動きが同時に進んでいます。

数字の読み方 4つの原則

基準地価から自宅の価格を見積もる手順

発表された数字を自分の物件に引き寄せるには、次の順で確認します。

1. 1

   最寄りの基準地を探す

   国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、住所や地図から近くの基準地を確認できます。同じ市区町村でも駅からの距離や用途地域で価格は大きく変わるため、できるだけ生活圏が近い地点を選びます。

2. 2

   自宅との条件差を確認する

   ここが精度を左右する

   用途地域、前面道路の幅と接道方向、土地の形状、駅からの距離を基準地と比べます。基準地は整形で標準的な条件の土地が選ばれているため、旗竿地や間口が狭い土地であれば、その分を差し引いて考える必要があります。

3. 3

   単価から土地の目安を出す

   基準地の1平方メートルあたり単価に自宅の土地面積を掛けます。ここで出るのはあくまで更地としての公的な水準です。実勢価格はこれより高くなるのが一般的ですが、倍率は地域によって異なります。

4. 4

   建物と個別事情を反映させる

   築年数に応じた建物価値、越境や私道負担の有無、隣地との境界の状態などを加減します。この段階から先は公的指標では埋められないため、実際の成約事例に基づく査定が必要になります。

上昇エリアと横ばいエリアで、売り方が変わる

今年（令和8年）の注目点

今年の発表で確認したいのは次の3点です。いずれも「上昇か下落か」ではなく、前年からの変化の方向です。

• 地方の住宅地が横ばいから上昇に転じるのか、再び下落に戻るのか
• 名古屋圏と地方4市の縮小傾向が続くのか、下げ止まるのか
• 住宅ローン金利の上昇が住宅地の地価に現れ始めるのか

3点目については、地価は取引の結果を反映する遅行指標である点に注意が必要です。金利上昇で買主の予算が縮んでも、それが成約価格に現れ、さらに地価の評価に反映されるまでには時間差があります。金利が売却に与える影響については、別記事で試算とあわせて整理しています。

まとめ

• 基準地価は7月1日時点の地価。3月公表の公示地価より半年新しい
• 令和7年は全国の住宅地が+1.0%で4年連続の上昇
• 地方（4市除く）の住宅地は29年ぶりに下落が止まり横ばいに転じた
• 名古屋圏と地方4市は上昇が続くものの、上昇幅は縮小している
• 全国平均ではなく、自分の都道府県・市区町村の数字を見る
• 住宅地と商業地は動きが違う。商業地の上昇は住宅価格と連動しない
• 基準地価は更地の公的水準。建物と個別事情を含む売却価格とは別物