公示地価・路線価・実勢価格の違い｜4つの地価指標を正しく使い分ける

不動産の「地価」には目的の異なる複数の指標があり、それぞれ用途と水準が違います。売却を検討する際、これらを正しく理解すると相場観が一気にクリアになります。本記事では4つの主要指標を整理し、売却での活用方法を解説します。

4つの主要地価指標

各指標の特徴と使い方

① 公示地価（3月発表）

国交省が毎年1月1日時点の地価を、全国約2万6千地点の標準地について公表します。「適正な時価」を示すことを目的としており、実勢価格に最も近い公的指標。公共用地の取得価格の基準にもなります。

② 基準地価（9月発表）

各都道府県が毎年7月1日時点の地価を、約2万1千地点の基準地について公表。公示地価と同様の水準を目指しますが、都市計画区域外もカバーする点が特徴。公示地価の補完的位置付けです。

③ 路線価（7月発表）

国税庁が相続税・贈与税の計算のために毎年1月1日時点で道路ごとに設定する価格。公示地価の約80%水準で設定されています。路線価ベースの価格に補正率を掛けて相続税評価額を算出します。

④ 固定資産税評価額（3年に1度）

市区町村が固定資産税・都市計画税の課税のために評価する価格。3年に1度の「評価替え」で見直され、公示地価の約70%水準。毎年春に届く納税通知書で確認できます。

実勢価格（成約価格）の調べ方

実際に売買が成立した価格は、以下の情報源で確認できます。

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」：匿名化された成約事例を地図上で確認
• レインズマーケットインフォメーション：直近1年の成約事例を検索
• AI査定ツール：成約事例をもとに即時の目安価格を算出
• 不動産ポータルサイト：売出中物件の価格感を把握
• 不動産会社の査定書：プロが個別補正を入れた価格

指標を活用した売却戦略

ステップ1：公示地価で地域相場の大枠を掴む

自宅近くの公示地価ポイントを「不動産情報ライブラリ」で検索し、㎡単価を確認。自宅の土地面積に掛けて、大まかな土地価格を算出できます。

ステップ2：路線価で相続税評価額を逆算

路線価×1.25で概算の実勢価格。これと公示地価ベースの計算を照合すると、地域相場の当たりが付きます。

ステップ3：実勢価格で個別補正

レインズや不動産情報ライブラリで、同じエリアの成約事例を確認。自宅の個別条件（接道・形状・建物状態）で補正して、売出価格の当たりを付けます。

指標を見るときの注意点

まとめ

「公示地価＝ほぼ実勢価格」「路線価＝実勢の80%」「固定資産税評価額＝実勢の70%」の換算を覚えておくと、どの指標を見ても実勢価格の目安が掴めます。最終的には実勢価格ベースで売却戦略を組み立てるのが基本で、その入口としてAI査定を活用するのが効率的です。