契約不適合責任と告知義務｜売主の法的責任とトラブル回避の実務

2020年4月の民法改正で、不動産売買における売主の責任は「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に改められました。名前の変更だけでなく、買主の救済手段が広がり、売主のリスクも整理された重要な改正です。本記事で要点と実務対応を押さえておきましょう。

契約不適合責任とは

引き渡された物件が「契約の内容に適合しない」場合、売主が負う責任のことです。雨漏り・シロアリ・給排水管の不具合といった物理的な問題だけでなく、「契約で想定していた状態と違う」広い範囲が対象になります。

買主が取れる4つの救済手段

売主の告知義務

売主は、物件に関する不具合や事情を「告知書（物件状況等報告書）」で買主に正直に伝える義務があります。告知すべき事項は以下のようなもの。

• 雨漏り・シロアリ被害の有無と履歴
• 給排水管の故障・漏水履歴
• 増改築・リフォームの履歴
• 火災・水害・地震による被害歴
• 敷地境界に関する紛争の有無
• 近隣の騒音・振動・臭気
• 事件・事故・自殺などの心理的瑕疵
• 周辺の嫌悪施設、都市計画道路の計画
• 地盤沈下・液状化の発生履歴

売主が取れるリスク軽減策

責任期間の特約で定める

個人間売買では、契約不適合責任の期間を「引渡しから3ヶ月」などと短く定める特約が一般的。法律の基本ルールより短く設定することで、売主のリスクを限定します。

既存住宅売買瑕疵保険の付保

国交省の既存住宅売買瑕疵保険に加入すれば、引渡し後一定期間内の雨漏り・構造耐力上主要な部分の不具合について、保険でカバー可能。売主・買主双方の安心材料になり、築古物件でも流通させやすくなります。

ホームインスペクション（建物状況調査）

専門家による建物診断。売主側が事前に実施することで、問題点を把握しリスクを事前開示できます。2018年4月の宅建業法改正で、重要事項説明での「建物状況調査の結果」記載が義務化されており、市場でも一般化しつつあります。

現況有姿・契約不適合責任免責の特約

買取や古家付き土地の売買では、「現状のまま引き渡し、契約不適合責任を免責する」特約を結ぶケースも。個人間売買でも可能ですが、買主の理解と合意が前提。相場からの価格ディスカウントと引き換えになることが多いです。

「隠す」ことのリスク

告知事項を故意に隠した場合、契約不適合責任に加えて「詐欺」として契約解除や損害賠償、場合によっては刑事罰のリスクもあります。仲介業者が事実を知りながら買主に告げなかった場合は、業者にも責任が及びます。開示コストは小さく、隠蔽コストは大きい。正直に開示する方が結果的に損失が少なくなります。

まとめ

契約不適合責任は「売主の義務を明確化した」制度です。正直な告知と、適切な特約・保険の活用で、売主のリスクは十分にコントロール可能。告知書は手を抜かず、分かる範囲のことを事実として記載するのが、結果的に一番の自衛になります。